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          天正平概況
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          張敏

             

          案例分析(無效合同)
             郭某與王某系夫妻關系,二人在市區擁有臨街樓房一套。2012年8月,王某以郭某在外地經商急需周轉資金為由,對外宣稱賣房,通過親朋介紹,王某與金某簽訂《房屋買賣協議》一份,約定將其與郭某共有的上述樓房一套賣給金某,價款76萬元。王某與金某簽訂協議時,郭某不在家,王某陳述其賣房是經郭某同意的,并向金某及在場見證人出示了其與郭某的結婚證及戶口本。該協議中賣方以“王某、郭某”共同的名義,但兩名字均系王某簽署。協議簽訂當日,金某將購房款76萬元交付王某,王某出具了一張收條,并按協議將所有權登記在郭某名下的房產證及土地使用證各一本交給金某,房屋當即交付,但沒有辦理相關過戶手續。六個月后郭某從外地回家,聽說王某將房屋出賣給金某,即向金某提出其妻無權賣房,二人簽訂的協議無效,要求金某退還其房屋及證件。金某找王某交涉,此時王某已離家外出,下落不明。
             山東天正平律師事務所律師張敏認為:共同共有人對共有財產享有共同權利,承擔共同義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,除買受人善意取得外,一般應認定無效。郭某與王某作為夫妻對共同所有的財產,雖有平等的處理權,但夫妻一方對重大共同財產做重要處理決定時,夫妻雙方應當平等協商,到得一致意見。王某雖然出示了房屋所有權證,土地使用權證及結婚證、戶口本等證件,但上述證件并不能證明其賣房系經過了郭某同意。金某明知該房屋是王某與郭某的共同財產,且房屋登記在郭某名下,而仍單獨與王某簽訂房屋買賣協議,故金某對該房屋構不成善意取得。王某無權單獨出賣該房,郭某明確提出不同意出賣房屋,因此王某與金某簽訂的房屋買賣合同應屬于無效合同。
             山東一諾律師事務所韓杰律師認為:王某與金某所簽訂的房屋買賣合同無效。
             根據《中華人民共和國物權法》第106條的規定,符合下列情形的,構成善意取得:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
             本案中,由于未辦理過戶登記,不符合第三項的規定,因此金某不構成善意取得,其所占有的房屋應當返還。但金某有權依據物權法第106條規定向王某請求賠償損失。
             山東中苑律師事務所趙琰律師認為:房屋現在依然屬于郭某與王某夫妻共同所有。原因如下:
              1、該房屋屬于郭某與王某的夫妻共同財產,王某私自與金某簽訂的房屋買賣協議屬于效力待定,后郭某予以否認,使得該協議無效。
              2、我國婚姻法解釋(三)第十一條規定“一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續,另一方主張追回該房屋的,人民法院不予支持。”本案中,雖然金某是善意購買并支付了合理的對價,但是并未辦理房屋產權的變更,所以尚未取得該房屋的產權,即使王某已將房屋交付給金某,但是在郭某主張返還的情況下,金某仍應返還該房屋。至于金某的損失,則可向王某追討。
             
             


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